NEXITY - Document d'enregistrement universel 2019

PRÉSENTATION DU GROUPE Client Entreprise

Le marché de l’exploitation et des services aux occupants

Depuis 2016, les centres de coworking de plus de 2.000 mètres carrés représentent 69% des ouvertures contre 38% entre 2008 et 2015. En 2017, la superficie moyenne des transactions a atteint près de 4.000 mètres carrés. Des grandes surfaces qui permettent de s’adresser à tous les publics : free-lance, TPE/PME et grandes entreprises. Les études 1 montrent que le secteur est scindé en deux, d’un côté les petits espaces indépendants (40% des centres de coworking possèdent moins de 20 postes) et de l’autre côté les grands espaces ouverts par les gros acteurs du coworking (8% des centres ont plus de 200 postes mais ils représentent 45% du marché en termes de mètres carrés). Contrairement au segment des centres d’affaires, structuré et relativement stable depuis plusieurs années, celui des espaces de coworking et des intermédiaires de la location de bureaux (notamment les sites et plateformes en ligne) est marqué par une forte atomisation et l’arrivée de nombreux nouveaux entrants. En effet deux tiers des espaces ouverts ont moins de 3 ans. En France, le marché se concentre essentiellement dans les quartiers d’affaires établis de la capitale et dorénavant affirme son développement dans les grandes métropoles régionales notamment : Lyon, Bordeaux, Marseille et Nantes. Parmi les plateformes de référencement de centres de coworking les plus reconnues, figurent Bureaux à Partager, Néo-nomade, Agorabiz, Base10 ou Geolocaux. Concernant les opérateurs d’espaces de coworking, quatre acteurs se partagent 24% des mètres carrés dédiés au coworking en France : WeWork : plus de 90.000 mètres carrés, Morning Coworking (Nexity) : plus de 60.000 mètres carrés, Wojo (Bouygues Immobilier) : plus de 55.000 mètres carrés et Spaces (IWG) : plus de 46.000 mètres carrés. La concurrence est acerbe sur le segment des grands espaces qui tend désormais à capter une grande partie de l’offre susceptible d’être proposée aux utilisateurs de petites et moyennes surfaces dans Paris notamment. Les acteurs sont aujourd’hui face à l’enjeu majeur de fidéliser leurs occupants. Cela passe tout d’abord par les services et les animations proposés : animer sa communauté, organiser des conférences, des formations ou des événements divers, l’idée étant de créer un environnement favorable au business, aux échanges et au bien-être. La difficulté du marché du coworking et la rentabilité de ces activités est encore aujourd’hui difficile à démontrer, à l’exemple de WeWork, leader du marché, qui a affiché de très lourdes pertes avant son lancement en bourse en septembre 2019, et dont la valorisation est passée de 47 à 8 milliards de dollars en 2 mois.

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Poussés par de multiples tendances, les utilisateurs sont de plus en plus demandeurs de services intégrés à l’immeuble. Parmi ces tendances, on retrouve le nomadisme, la montée en puissance du travail à distance, la rationalisation des parcs immobiliers, l’influence des digital natives sur les outils et organisations du travail, la forte compétition pour attirer les talents ou l’avènement des réflexions valorisant le bien-être en entreprise. Pour s’adapter à ces nouveaux usages et augmenter l’attractivité de leurs implantations et de leur marque, les entreprises multiplient les initiatives injectant du service au sens large pour leurs collaborateurs. Ces initiatives sont variées et parfois encore expérimentales, avec par exemple : l’animation renouvelée des espaces de restauration, des services courants aux salariés ou axés sur le bien-être, notamment au travers d’une offre étoffée de conciergeries. Avec des niveaux de croissance importants, les conciergeries suscitent les appétits. Acteurs digitaux, indépendants spécialisés (à l’instar de To Do Today, Sodexo), acteurs au positionnement très haut de gamme, groupes de facility management comme Vinci Facilities ou encore sociétés d’assurance, les stratégies se croisent et le paysage se structure. Globalement,en matière de services aux occupants, les forces en présence sont multiples, et l’hybridation croissante des différents secteurs (bureaux, hôtellerie, retail) devrait générerune concurrence accrueà l’avenir. Autre tendance de fond, les tiers-lieux, les espaces flexibles/hybrides ou encore les centres de coworking connaissent à travers le monde un fort développement, notamment dans les grandes métropoles. En France, on compte 1.700 espaces de coworking en 2019 (3 fois plus qu’en 2017), soit 1 million de mètres carrés dédié au coworking . 35% de ces espaces se trouvent en Île de France dont 23% dans Paris (Source : Bureauxàpartager.com, « Indice du coworking » 2019). L’essor de ces nouveaux espaces correspond en grande partie aux attentes des utilisateurs de bureaux en termes de flexibilité, dans le temps et dans l’espace. Le dynamisme de l’économie numérique, l’explosion du nombre de start-up , digitale notamment, ou des travailleurs indépendants et, plus récemment la demande des grands comptes corporate à la recherche d’agilité dans leurs organisations, poussent ce marché à la hausse. Les grands noms du coworking deviennent des locataires incontournables des quartiers d’affaires partout dans le monde.À l’instar de New York ou Londres,la tendanceactuelle est l’ouverture d’espaces hybrides de grande taille (supérieurs à 2.000 mètres carrés, et jusqu’à 20.000 mètres carrés).

Source : Bureauxapartager.com, « Indice du coworking » 2019. 1

Nexity / DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2019 / 61