NEXITY - Document d'enregistrement universel 2019

5 RAPPORT FINANCIER

États financiers consolidés au 31 décembre 2019

ANALYSE DES COMPTES Actifs non courants Goodwills Note 7

Le Groupe présente deux unités génératrices de trésorerie (UGT) : L’UGT Client Particulier avec les activités promotion • Immobilier résidentiel et les activités de Services immobiliers aux particuliers ; et L’UGT Client Entreprise avec les activités promotion • immobilier aux entreprises et les activités de Services immobiliers aux entreprises. Test de dépréciation des goodwills Les goodwills correspondent notamment au savoir-faire et aux synergies attendues des sociétés acquises. Les goodwills font l’objet de tests de perte de valeur au moins une fois par an et à chaque fois qu’il existe un indice de perte de valeur.

Pour ce test, les goodwills sont ventilés par unités génératrices de trésorerie (UGT), qui correspondent à des ensembles homogènes générant des flux de trésorerie identifiables. Un test de valeur consiste à comparer la valeur nette comptable de chaque UGT avec la valeur recouvrable. La valeur recouvrable correspond à la valeur d’utilité, déterminée par la méthode de projection de cash-flows futurs actualisés, à défaut d’une valeur disponible de transactions récentes, comparables et pertinentes. En cas de perte de valeur, la charge correspondante est comptabilisée au compte de résultat. Une perte de valeur comptabilisée au titre d’une UGT est affectée d’abord à la réduction de la valeur comptable de tout goodwill affecté à l’UGT, puis à la réduction de la valeur comptable des autres actifs de l’unité au prorata de la valeur comptable de chaque actif de l’unité. Une perte de valeur comptabilisée au titre d’un goodwill ne peut pas être reprise.

Ajustements pendant le délai d’affectation

Solde au 31/12/2018

Acquisitions et réévaluations

Solde au 31/12/2019

Cessions

(en milliers d’euros) Client Particulier Client Entreprise TOTAL GOODWILLS

1.412.463

2.682

(7.300)

2.379 5.195 7.574

1.410.224

166.644

15.980 18.662

187.819

1.579.107

(7.300)

1.598.043

Sur le Client Particulier, les acquisitions de la période, qui représentent un goodwill provisoire de 2.682 milliers d’euros, correspondent à l’acquisition de nouveaux cabinets d’administration de biens en France. Sur le Client Entreprise, le goodwill provisoire de 15.980 milliers d’euros correspond principalement à l’acquisition des deux sociétés de property management (voir note 3.2). Les cessions correspondent à la quote-part de goodwill affecté à GuyHoquet l’Immobilier pour 7.300 milliers d’euros. Les ajustements de goodwill pendant le délai d’affectation sont relatifs essentiellement à la société Ægide-Domitys acquise en juin 2018 et Bureaux à Partager (Morning Coworking) acquise en décembre 2018. Présentation des principales hypothèses utilisées pour les tests Au 31 décembre 2019, le taux d’actualisation des cash-flows futurs a été calculé pour les UGT par le même expert indépendant que l’exercice précédent selon l’approche du Modèle d’Évaluation des Actifs Financiers (MEDAF) pour mesurer le coût des capitaux propres et la méthode du coût effectif pour mesurer le coût de la dette. Le taux d’impôt pris en compte tient compte de la baisse dégressive annuelle du taux pour atteindre 25% en 2022, conformément aux dispositions légales.

TAUX D’ACTUALISATION (CMPC APRÈS IS)

Client Particulier Client Entreprise

Au 31 décembre 2019 Au 31 décembre 2018

6,44% 6,32%

6,90%

6,75% Les tests de valeur utilisent le plan d’affaires à 5 ans retenu par la Direction générale et présenté au Conseil d’administration en décembre 2019. Le plan d’affaires intègre des hypothèses différenciées de croissance en fonction des activités. Ces hypothèses prennent en compte les conditions de marché actuelles, leurs évolutions prévisibles, ainsi que les hypothèses du Groupe sur l’évolution du contexte réglementaire et de l’intensité concurrentielle. Les niveaux de marge attendus sont cohérents avec les objectifs de marge fixés en Comité d’engagement pour les opérations d’Immobilier résidentiel et d’entreprise et avec le niveau de marge actuel pour les activités de Services. Au-delà de l’horizon du plan à 5 ans, le taux de croissance à perpétuité utilisé pour calculer la valeur du flux terminal est égal à 1,5% (soit le même taux qu’au 31 décembre 2018). Ce taux est inférieur au taux de croissance moyen des activités sur la période du business plan .

Nexity / DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2019 / 278