MRM - Document d'enregistrement universel 2020

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Renseignements concernant l’activité de M.R.M.

Chiffres clés

La méthodologie retenue par les experts évaluateurs repose sur la mise en œuvre combinée de différentes techniques d’évaluation, à savoir l’approche par capitalisation ainsi que l’approche par les flux futurs actualisés.

Les surfaces indiquées sont celles qui ont été fournies par les architectes ou les gestionnaires de l’immeuble et sont supposées exactes. Équipements et matériel Les évaluations incluent les équipements et installations normalement considérés comme faisant partie des installations de l’immeuble et qui resteraient attachés à l’immeuble en cas de vente ou location. Les éléments d’équipement et le matériel ainsi que leurs fondations spécifiques et supports, le mobilier, les véhicules, le stock et les outils d’exploitation ainsi que les installations des locataires sont exclus des évaluations. Biens en construction ou en réhabilitation Pour les biens en cours de construction ou de réhabilitation, les experts exposent le stade atteint par la construction, les dépenses déjà engagées ainsi que celles à venir à la date de l’estimation, selon les informations fournies par la Société. Il est tenu compte des engagements contractuels des parties impliquées dans la construction et de toute dépense estimée obtenue des conseils professionnels travaillant sur le projet. Pour les biens récemment achevés, il n’est pas tenu compte des rétentions, dépenses de construction en cours de règlement, honoraires, ou toutes autres dépenses pour lesquelles un engagement aurait été pris. Coûts de réalisation Dans leurs estimations, les experts ne tiennent pas compte des coûts de transaction, de l’assujettissement à toute taxe qui pourrait être exigible dans le cas d’une cession, ni d’éventuelles hypothèques ou toute autre inscription financière de ce type sur l’immeuble. Les estimations sont réalisées hors TVA. Méthodes d’évaluation des actifs Les conclusions développées par les experts se réfèrent à la notion de valeur vénale ainsi qu’à la notion de valeur locative. La valeur locative de marché correspond à « la contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données. (1) La valeur vénale de marché d’un bien est le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l’amiable au moment de l’expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies : • la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur ; • un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché ;

Coordonnées des experts évaluateurs Jones Lang LaSalle Expertises 40-42, rue La Boétie 75008 Paris Tél. : 01 40 55 15 15

BNP Paribas Real Estate Valuation 167, quai de la Bataille de Stalingrad 92867 Issy-les-Moulineaux Cedex Tél. : 01 47 59 17 00

Approche méthodologique D’une manière concrète, toute expertise repose sur une visite approfondie des actifs immobiliers. Par ailleurs, les experts consultent la documentation juridique, administrative, technique et économique relative à chacun des actifs immobiliers. La consultation de la documentation relative aux immeubles constitue le préalable indispensable à toute évaluation d’actif. La phase de valorisation repose au cas par cas, selon les particularités des immeubles, sur les méthodes suivantes selon les définitions de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière. Propriété et occupation Les experts se basent sur les informations fournies par la Société concernant le type de propriété, son étendue, la jouissance du bien, les usages autorisés et autres renseignements. Les experts supposent que ces informations sont exactes, mises à jour et complètes et que les biens se trouvent en situation régulière au regard des lois et règlements en vigueur. Urbanisme et voirie En matière d’urbanisme et de voirie, les informations recueillies verbalement auprès des autorités locales responsables sont supposées exactes. Aucun acte ou certificat d’urbanisme n’est demandé dans le cadre des missions des experts. Les experts vérifient par ailleurs qu’il n’existe pas de projet d’urbanisme ou de desserte routière qui pourrait entraîner une vente forcée ou affecter directement la propriété des biens considérés. Surfaces Il n’est en général procédé à aucun métrage des surfaces par un géomètre.

(1) Source : Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière (5 e édition de mars 2017).

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M.R.M. DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020