MRM - Document d'enregistrement universel 2020

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Facteurs de risque

Principaux facteurs de risques

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ESTIMATION DE LA VALEUR DES ACTIFS IMMOBILIERS

Description du risque et de ses impacts

Mesures d’atténuation des risques

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M.R.M. suit étroitement les transactions immobilières ayant lieu sur le marché. Une actualisation de la sensibilité de la valeur du patrimoine est effectuée semestriellement sur la base d’une diminution/augmentation de 25 et 50 points de base du taux de capitalisation. Le risquede ladégradationdes valeurs d’expertise, au travers d’hypothèses sous-jacentes défavorablement orientées est donc régulièrement suivi. M.R.M. fait systématiquement appel à des cabinets d’expertise renommés et adoptant les mêmes méthodes de travail décrites dans la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière. Par ailleurs, concernant les rotations d’experts évaluateurs, elles sont réalisées de manière échelonnée et raisonnée. Ainsi les actifs immobiliers faisant l’objet d’une restructuration ou d’un programme de valorisation ne changent pas d’expert évaluateur tant que le programme n’est pas arrivé à son terme. Enfin, M.R.M. s’attache à accompagner les experts évaluateurs auxquels elle a recours, dans une connaissance et une compréhension des enjeux les plus approfondies possibles, des sites dont ils ont la charge de l’évaluation.

5 Le portefeuille immobilier de la Société fait l’objet d’une évaluation semestrielle, au 30 juin et au 31 décembre de chaque année par des experts évaluateurs indépendants. Les coordonnées des experts évaluateurs du Groupe et l’approche méthodologique retenue par ces derniers lors de leur mission d’évaluation sont détaillées au paragraphe 1.2.1 « Physionomie du patrimoine du Groupe » du présent Document d’Enregistrement Universel. M.R.M. a opté pour la comptabilisation de ses actifs immobiliers selon la méthode de la juste valeur, qui consiste conformément à l’option offerte par la norme IAS 40, à comptabiliser les immeubles de placement à leur valeur vénale et à constater les variations de valeur au compte de résultat. Les corrections positives ou négatives de la valorisation des actifs détenus par les différentes sociétés du Groupe ont donc un impact direct sur le résultat du Groupe. À cet égard, au 31 décembre 2020, le patrimoine est valorisé 161,0 millions d’euros et la variation de juste valeur des immeubles a eu un impact négatif de 10,0 millions d’euros sur le résultat du Groupe. Du fait de la comptabilisation du patrimoine immobilier de M.R.M. à sa valeur de marché et sur la base des expertises indépendantes réalisées, sa valeur est donc susceptible d’être affectée par la variation des hypothèses retenues et des paramètres utilisés dans les méthodes d’évaluation (évolution du marché de l’immobilier notamment en termes de valeurs locatives, montant des loyers perçus, évolution des taux d’intérêt notamment en termes de taux d’actualisation et de taux de capitalisation retenus), avec pour conséquence indirecte un impact sur le ratio de loan to value (LTV) qui constitue un indicateur du risque d’endettement et de liquidité du Groupe. Par ailleurs, conformément auCode de déontologie des SIIC, M.R.M. procède à une rotation de son expert évaluateur tous les cinq ans. Les typologies diversifiées des actifs détenus par M.R.M. peuvent induire un nombre limité de références de marché entraînant des marges d’appréciation plus larges pour les experts immobiliers. Un expert évaluateur nouvellement nommé pourrait avoir une appréciation différente de la valeur intrinsèque des sites. Une étude de sensibilité montre qu’une hausse des taux de capitalisation de 50 points de base aurait un impact négatif de 10,7 millions d’euros sur la valeur du patrimoine au 31 décembre 2020 (soit une baisse de 6,6 %) tandis qu’une diminution de 50 points de base la majorerait de 13,2 millions d’euros (soit une hausse de 8,2 %). 6 7 8 9 10 11

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M.R.M. DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2020