MRM // Document d'enregistrement universel 2022

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Renseignements concernant l’activité de M.R.M.

Chiffres clés

Équipements et matériel Les évaluations incluent les équipements et installations normalement considérés comme faisant partie des installations de l’immeuble et qui resteraient attachés à l’immeuble en cas de vente ou location. Les éléments d’équipement et le matériel ainsi que leurs fondations spécifiques et supports, le mobilier, les véhicules, le stock et les outils d’exploitation ainsi que les installations des locataires sont exclus des évaluations. Biens en construction ou en réhabilitation Pour les biens en cours de construction ou de réhabilitation, l’expert expose le stade atteint par la construction, les dépenses déjà engagées ainsi que celles à venir à la date de l’estimation, selon les informations fournies par la Société. Il est tenu compte des engagements contractuels des parties impliquées dans la construction et de toute dépense estimée obtenue des conseils professionnels travaillant sur le projet. Pour les biens récemment achevés, il n’est pas tenu compte des rétentions, dépenses de construction en cours de règlement, honoraires, ou toutes autres dépenses pour lesquelles un engagement aurait été pris. Coûts de réalisation Dans leurs estimations, l’expert ne tient pas compte des coûts de transaction, de l’assujettissement à toute taxe qui pourrait être exigible dans le cas d’une cession, ni d’éventuelles hypothèques ou toute autre inscription financière de ce type sur l’immeuble. Les estimations sont réalisées hors TVA. Méthodes d’évaluation des actifs Les conclusions développées par l’expert se réfère à la notion de valeur vénale ainsi qu’à la notion de valeur locative. La valeur locative de marché correspond à « la contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée » (1) . La valeur vénale de marché d’un bien est « le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l’amiable au moment de l’expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies : • la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur ; • un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché ;

• que la valeur soit à un niveau sensiblement stable pendant ce délai ; • que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserve, avec une publicité adéquate ; • l’absence de facteurs de convenance personnelle » (1) . Approche par capitalisation du revenu Ces méthodes consistent, à partir soit d’un revenu constaté ou existant, soit d’un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), à capitaliser ce revenu en lui appliquant un taux de rendement. Les méthodes par le revenu sont également appelées méthodes « par capitalisation du revenu » ou « par le rendement ». Elles peuvent être déclinées de différentes façons selon l’assiette des revenus considérés (loyer effectif, loyer de marché, revenu net), auxquels correspondent des taux de rendement distincts. Le taux de capitalisation correspond au rendement côté vendeur ou dans l’optique d’un exercice courant de gestion. Le taux de capitalisation exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu brut ou net de l’immeuble et sa valeur vénale. Il est dit brut ou net selon que l’on retient au numérateur le revenu brut ou le revenu net de l’immeuble. Au 31 décembre 2022, le taux de capitalisation moyen du patrimoine du Groupe est de 6,6 %. Le taux de rendement correspond au rendement côté acquéreur ou investisseur. Le taux de rendement exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu brut ou net de l’immeuble et le capital engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droits de mutation = valeur vénale brute dite « acte en mains »). Méthode par actualisation des cash flows Cette méthode prospective repose sur l’estimation des revenus et charges prévisionnels de l’immeuble, sur la détermination d’une « valeur à terme » ou valeur de sortie à l’issue de la période d’analyse et sur l’actualisation de l’ensemble des flux de trésorerie. Il s’agit, sur une période donnée et prospectivement, d’anticiper l’ensemble des événements (traduits en flux financiers) qui vont impacter positivement et négativement la vie de l’immeuble (loyers, charges, vacance, travaux…). Par le biais de l’actualisation, l’ensemble de ces flux futurs sera ramené en valeur d’aujourd’hui afin de déterminer la valeur actuelle de l’actif.

(1) Source : Charte de l’expertise en évaluation immobilière (5 e édition de mars 2017).

M.R.M. DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2022 T

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