MRM // Document d'enregistrement universel 2022

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Renseignements concernant l’activité de M.R.M.

Présentation de la Société

Immobilier de commerce L’immobilier à usage de commerce représente un segment de marché bien spécifique s’inscrivant dans un secteur économique et réglementaire particulier. L’évolution de ce marché fait l’objet d’un développement spécifique au paragraphe 1.4.2 « Le marché de l’immobilier commercial en 2022 ». Le développement du commerce et de la distribution est intimement lié au développement des villes et de leurs périphéries. Depuis de nombreuses années, les périphéries des villes se sont énormément développées, souvent au détriment des centres-villes moins faciles d’accès et plus contraints en termes d’urbanisme. D’autre part, un changement s’est également opéré au niveau des commerçants : historiquement le commerce et la distribution étaient principalement le fait de commerçants indépendants, situés en centre-ville, sur des métiers de proximité. Le développement des périphéries a au contraire été réalisé par des chaînes de magasins, nationales ou internationales, centralisées. Aujourd’hui, ces deux modèles, succursales et franchises, ne s’opposent plus forcément et se retrouvent aussi bien en centre-ville qu’en périphérie, les deux étant bien souvent complémentaires. Dans le même temps, l’e-commerce connaît un fort développement et représente un canal de distribution incontournable dans tous les secteurs de consommation (prêt-à-porter, voyages, produits électroniques et culturels…). Le commerce alimentaire conserve néanmoins une place importante dans la distribution française eu égard aux comportements spécifiques du consommateur français dans ce secteur, même si ce segment est également en plein bouleversement, avec le retour de la proximité au détriment des hypermarchés, trop grands, impersonnels, moins en phase avec les aspirations écologiques des Français. C’est pourquoi ces enseignes, aujourd’hui implantées dans la majorité des grandes villes de l’Hexagone, opèrent un maillage plus fin du territoire en ouvrant des points de vente sur des zones de chalandise de plus petite taille, tout en restant opportunistes sur les conditions d’entrée compte tenu du contexte économique peu favorable. Les rapports de forces entre locataires et bailleurs sont déterminés par l’importance de la propriété commerciale et du fonds de commerce, qui appartiennent aux locataires et de ce fait induisent une forte fidélisation des locataires, et la régulation de l’offre de locaux par le dispositif d’autorisation préalable à toute ouverture de moyenne ou grande surface, régi par le droit de l’urbanisme commercial. Celle-ci est suivie avec attention par les différents intervenants sur ce marché. En conséquence, les investissements en murs commerciaux subissent d’une manière plus limitée les effets de vacance que peuvent connaître les autres secteurs de l’immobilier. Dans un contexte de forte variation de l’indice du coût de la construction (« ICC ») qui était l’indice traditionnellement

utilisé, la réglementation a imposé l’utilisation d’un nouvel indice : l’indice des loyers commerciaux (« ILC ») qui intègre certains indicateurs d’activité commerciale en volume pour pondérer l’indicateur de l’ICC. L’environnement concurrentiel de la Société se caractérise par la domination de grandes sociétés foncières cotées d’envergure nationale ou internationale, spécialisées en immobilier de commerce, telles qu’Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Mercialys ou Altarea, au côté desquelles on trouve de nombreux autres opérateurs tels que les foncières de groupes d’hypermarchés, les foncières patrimoniales, les foncières spécialisées de petite et moyenne taille, les fonds d’investissement et autres véhicules dédiés. Politique de revalorisation d’actifs et de recentrage sur les actifs de commerce À l’origine, le Groupe détenait un portefeuille mixte d’actifs à usage de bureaux et à usage de commerce, présentant un potentiel d’amélioration de leur rendement locatif et donc de leur valorisation. Le Groupe avait annoncé en 2013, son objectif de recentrer son activité sur l’immobilier de commerce et de céder graduellement son patrimoine de bureaux. M.R.M. ayant cédé son tout dernier immeuble de bureaux en janvier 2019, ce processus de recentrage est terminé. Au total, sur la période 2013-2019, le Groupe a ainsi cédé neuf immeubles de bureaux, pour un montant cumulé de 132,3 millions d’euros hors droits, supérieur de 9,8 % aux valeurs d’expertise au 30 juin 2013 en tenant compte des CAPEX investis sur la période. La stratégie du Groupe consiste par ailleurs également à renforcer l’attractivité de ses actifs de commerce et capter leur potentiel d’accroissement de valeur en les rénovant et remettant à niveau leurs prestations aux meilleurs standards du marché, en réalignant leurs revenus locatifs sur les niveaux de marché, mais aussi en mettant en œuvre des projets d’extension lorsqu’applicables. En 2016, le Groupe s’est ainsi engagé dans un important plan d’investissements destiné à valoriser ses actifs de commerce actuellement en portefeuille, et représentant un montant total d’investissements prévisionnels de 35,5 millions d’euros. Le dernier programme de ce plan : l’extension du centre commercial Valentin à Besançon, a été achevé en juin 2021. En 2022, dans une logique de diversification et de développement de ses actifs, M.R.M. a changé de dimension en acquérant auprès d’Altarea deux centres commerciaux situés à Flins-sur-Seine (Yvelines) et à Ollioules (Var), tous deux attenants à des hypermarchés Carrefour, pour un montant total de 90,4 millions d’euros droits inclus. Ces deux actifs disposent d’un potentiel de valorisation qui donneront à M.R.M. la possibilité de déployer son savoir-faire en matière de gestion d’actifs (rénovation, redéveloppement partiel, gestion locative dynamique, évolution du mix enseignes).

M.R.M. DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2022 T

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