MRM // Document d'enregistrement universel 2022

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Renseignements concernant l’activité de M.R.M.

Chiffres clés

Revenus locatifs Depuis l’achèvement du recentrage du portefeuille de la Société sur l’immobilier commercial en 2019, et la cession d’une plateforme logistique en 2021, les revenus locatifs bruts et nets sont désormais intégralement générés par des actifs de commerce. Le chiffre d’affaires consolidé 2022 atteint 10,2 millions d’euros, en hausse de 4,7 % par rapport à 2021. Cette progression des revenus locatifs bruts s’explique essentiellement par des effets de périmètre : l’acquisition des centres commerciaux de Flins et d’Ollioules a eu un impact positif de 0,7 million d’euros (1,5 mois de consolidation) tandis que les cessions intervenues en octobre 2021 ont eu un impact négatif de 0,2 million d’euros. À périmètre comparable, les revenus locatifs bruts sont stables, la prise d’effet des nouveaux baux et l’indexation compensant la vacance temporaire de la moyenne surface libérée en janvier 2022 au sein de Carré Vélizy et dont le nouveau bail a pris effet fin avril 2022. Endettement En décembre 2021, M.R.M. a refinancé l’intégralité de sa dette bancaire et s’est dotée de nouvelles ressources financières en vue de réaliser des investissements, pour un montant total de 82,1 millions d’euros à échéance 7 ans, auprès d’un pool bancaire constitué de Banque Européenne du Crédit Mutuel, LCL et BRED Banque Populaire. Ce financement hypothécaire inclut une ligne de crédit de 6,4 millions d’euros destinée à financer de nouveaux investissements visant à exploiter le potentiel de création de valeur que recèle encore le patrimoine, mais aussi des investissements soutenant les objectifs que M.R.M. s’est fixés en matière environnementale. En septembre 2022, M.R.M. a tiré un montant de 0,8 million d’euros sur cette enveloppe. Le montant de crédit disponible sur cette ligne est donc de 5,5 millions d’euros au 31 décembre 2022.

En novembre 2022, dans le cadre de l’Opération d’Acquisition (cf. Section 1.2 du présent Document d’Enregistrement Universel), M.R.M. a signé un nouvel emprunt bancaire pour un montant total de 42,0 millions d’euros à échéance 7 ans, aux fins de financer une partie du prix d’acquisition des deux centres commerciaux de Flins et d’Ollioules. Il a été contracté auprès d’un pool bancaire constitué de Banque Européenne du Crédit Mutuel, LCL et BRED Banque Populaire. Au 31 décembre 2022, l’encours de la dette bancaire du Groupe s’élève à 116,7 millions d’euros, contre 74,4 millions d’euros un an plus tôt. Au 31 décembre 2022, 100 % de la dette bancaire est rémunérée à taux variable. 77 % de la dette bancaire est couverte par des instruments financiers de type caps (avec des taux strike compris entre 1,00 % et 2,50 % et portant sur l’Euribor 3 mois). Le coût moyen de la dette ressort à 207 points de base en 2022, en hausse de 52 points de base par rapport à 2021. Cette évolution reflète : • la fin d’une décennie de taux d’intérêts négatifs depuis le mois de juillet 2022 et la hausse des taux d’intérêts constatée depuis ; • un effet « année pleine » des conditions financières du refinancement bancaire de 82,1 millions d’euros opéré fin 2021 ; • 1,5 mois d’impact des conditions financières de la nouvelle dette bancaire de 42,0 millions d’euros mise en place en novembre 2022 dans le cadre de l’Opération d’Acquisition. Au 31 décembre 2022, compte tenu de la trésorerie et des équivalents de trésorerie disponibles pour un montant total de 10,0 millions d’euros, l’endettement net total du Groupe s’élève donc à 106,7 millions d’euros et représente 43,6 % de la valeur hors droits du patrimoine. Au 31 décembre 2022, le Groupe respecte l’ensemble de ses engagements vis-à-vis de ses partenaires bancaires en matière de covenants LTV et ICR/DSCR. Les seuils maximums sont compris entre 60,0 % et 65,0 % pour les covenants LTV, et les seuils minimum sont compris entre 100 % et 200 % pour les covenants ICR/DSCR.

31/12/2022

31/12/2021

31/12/2020

ENDETTEMENT FINANCIER

116,7 M€

74,4 M€

76,8 M€

207 bps

155 bps

158 bps

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TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS

10,0 M€

9,7 M€

10,2 M€

LOAN TO VALUE (LTV) (2)

47,7 % 43,6 %

46,0 % 40,0 %

47,7 % 41,4 %

ENDETTEMENT NET TOTAL (3)

(1) Hors impact des frais annexes. (2) Endettement financier sur la valeur d’expertise hors droits du patrimoine. (3) Endettement financier net de la trésorerie et équivalents de trésorerie disponibles, sur la valeur d’expertise hors droits du patrimoine.

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M.R.M. DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2022 T