MRM - Document d'enregistrement universel 2019

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Renseignements concernant l’activité de M.R.M.

Présentation de la Société

Au total, sur la période 2013-2019, le Groupe aura ainsi cédé neuf immeubles de bureaux, pour un montant cumulé de 132,3 millions d’euros hors droits, supérieur de 9,8 % aux valeurs d’expertise au 30 juin 2013 en tenant compte des CAPEX investis sur la période. La stratégie du Groupe consiste par ailleurs également à renforcer l’attractivité de ses actifs et capter leur potentiel d’accroissement de valeur en les rénovant et remettant à niveau leurs prestations aux meilleurs standards du marché, en réalignant leurs revenus locatifs sur les niveaux de marché,

mais aussi en mettant en œuvre des projets d’extension lorsqu’applicables. Le Groupe s’est ainsi engagé dans un important programme d’investissements destiné à valoriser ses actifs de commerce actuellement en portefeuille. Ce programme représente un montant total d’investissements prévisionnels de 35,5 millions d’euros, sur lequel un total cumulé de 34,5 millions a déjà été engagé au 31 décembre 2019. Le Groupe envisage également la possibilité de réaliser d’éventuelles acquisitions ou cessions opportunistes d’actifs de commerce en vue d’une gestion de portefeuille dynamique. Le high street en tête du podium Les commerces de pied d’immeuble en centre-ville restent la typologie de produit recherché. Ils ont totalisé 2,7 milliards d’euros en 2019, soit près de la moitié du volume commerce enregistré sur 2019.Ce segment de marché polarise l’attention des acteurs, en particulier pour les boutiques de luxe, comme en témoignent l’acquisition par UBS de 3 boutiques avenue Montaigne pour 250 millions d’euros, à un taux de 2,95 %, et l’achat du 9 rue du Faubourg Saint-Honoré par AEW pour 130 millions d’euros. De plus, l’appétit des investisseurs pour les actifs à fort potentiel s’illustre avec l’acquisition par BNP du 51-53 boulevard Haussmann, pour 130 millions d’euros, auprès de Thor Equities. Les adresses phares sont également prisées, à l’exemple du rachat par Norges du flagship Nike au 79 avenue des Champs Elysées, pour un montant de 613 millions d’euros (taux inférieur à 3 %). Faute d’offre prime sur le marché, les volumes en centres commerciaux diminuent en proportion, mais se maintiennent à des niveaux, en absolu, stables : 1 milliard d’euros en 2019. Ils sont ainsi toujours très recherchés en dépit des inquiétudes liées aux évolutions structurelles : montée du e-commerce, saturation des équipements commerciaux, difficultés des enseignes de mass market et de la grande distribution, etc., dès lors que les fondamentaux de marché sont lisibles. Les institutionnels français aux stratégies core ont été très actifs sur ce marché, à l’image des acquisitions d’AXA IM auprès des foncières Hammerson et Eurocommercial de, respectivement, 75 % d’Italie 2, pour 433 millions d’euros, et de 50 % du Passage du Havre, pour 203 millions d’euros, à des taux de rendement de 4,1 % et 3,7 %. Les actifs core+ sont également prisés par les investisseurs dans une optique de revalorisation, à l’instar du Centre Batignolles qui a été cédé par le Groupe Duval à Primonial pour 100 millions d’euros, à un taux de 4,5 %. Par ailleurs, de nouveaux acteurs ont montré un intérêt pour des actifs opportunistic , comme la Société des Grands Magasins, qui s’empare du centre commercial Okabé pour 44 millions d’euros, et Carlyle, qui a acquis avec Othrys AM le portefeuille Canyon à 45 millions d’euros, cédé par Ceetrus dans le cadre de sa stratégie d’arbitrages.

1.4.2 Le marché de l’immobilier commercial en 2019

Le marché de l’investissement du commerce en France Source : Étude CBRE du quatrième trimestre 2019 intitulée « Market View – France Commerce Investissement ».

Un retour prudent des investisseurs

2019 : Finalement une bonne année Malgré une perception du commerce toujours dégradée, en 2019, les volumes investis ont atteint 5,7 milliards d’euros, après 4,7 milliards d’euros en 2018 (+ 20 %). Toutefois, l’abondance de capitaux ne bénéficie pas pleinement au marché du commerce, représentant 16 % des investissements en immobilier d’entreprise, contre 22 % en moyenne sur 2009- 2016. Les investisseurs semblent revenir prudemment vers la classe d’actifs, privilégiant le high street et les actifs prime en centres commerciaux. Les opérations des distributeurs alimentent aussi le marché. Les institutionnels français ont été les principaux acquéreurs des actifs commerciaux en 2019 (56 % à 3,2 milliards d’euros), suivis des Nord-Américains (1,2 milliard d’euros) et, avec une seule transaction, la Norvège est le troisième investisseur dans les actifs commerciaux en France (Norges a déboursé 613 millions d’euros). Si Paris reste la destination privilégiée des investisseurs (58 % à 3,3 milliards d’euros), la région lyonnaise se distingue des autres marchés régionaux, avec 667 millions d’euros investis en immobilier commercial en 2019, du jamais vu. Ce montant a été permis grâce aux cessions par ADIA, d’actifs en centre-ville, pour 546 millions d’euros à Amundi Immobilier et Crédit Agricole Centre-Est (à 3,7 %) ainsi qu’à Primonial pour 69 millions d’euros. Le fonds souverain, qui avait acquis les actifs en 2013, a réalisé une importante plus-value.

M.R.M. DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2019

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