MRM_DOCUMENT_REFERENCE_2017

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Renseignements concernant l’activité de M.R.M.

Chiffres clés

Approche par capitalisation du revenu Ces méthodes consistent, à partir soit d’un revenu constaté ou existant, soit d’un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), à capitaliser ce revenu en lui appliquant un taux de rendement. Les méthodes par le revenu sont également appelées méthodes « par capitalisation du revenu » ou « par le rendement ». Elles peuvent être déclinées de différentes façons selon l’assiette des revenus considérés (loyer effectif, loyer de marché, revenu net), auxquels correspondent des taux de rendement distincts. Le taux de capitalisation correspond au rendement côté vendeur ou dans l’optique d’un exercice courant de gestion. Le taux de capitalisation exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu brut ou net de l’immeuble et sa valeur vénale. Il est dit brut ou net selon que l’on retient au numérateur le revenu brut ou le revenu net de l’immeuble. Au 31 décembre 2017, le taux de capitalisation moyen est de 5,3 % pour le portefeuille de commerces et de 5,7 % pour le portefeuille de bureaux.

Le taux de rendement correspond au rendement côté acquéreur ou investisseur. Le taux de rendement exprime, en pourcentage, le rapport existant entre le revenu brut ou net de l’immeuble et le capital engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droits de mutation = valeur vénale brute dite « acte en mains »). Méthode par actualisation des cash flows Cette méthode prospective repose sur l’estimation des revenus et charges prévisionnels de l’immeuble, sur la détermination d’une « valeur à terme » ou valeur de sortie à l’issue de la période d’analyse et sur l’actualisation de l’ensemble des flux de trésorerie. Il s’agit, sur une période donnée et prospectivement, d’anticiper l’ensemble des événements (traduits en flux financiers) qui vont impacter positivement et négativement la vie de l’immeuble (loyers, charges, vacance, travaux…). Par le biais de l’actualisation, l’ensemble de ces flux futurs sera ramené en valeur d’aujourd’hui afin de déterminer la valeur actuelle de l’actif.

Synthèse des expertises par segment d’activité

Commerces

31/12/2017

Experts

Jones Lang LaSalle

55 % des actifs (1) visités il y a moins de 8 mois 24 % des actifs (1) visités entre 8 et 24 mois 21 % des actifs (1) visités il y a + de 24 mois

Date des dernières visites

17 actifs en pleine propriété 1 actif en copropriété 3 actifs en lots de volume

Type de détention

Valeur d’expertise hors droits

159,0 M€ 159,0 M€

Valeur dans les comptes consolidés

Taux de capitalisation Taux de rendement net

Compris entre 4,4 % et 7,9 % (soit 5,3 % en moyenne) Compris entre 4,1 % et 7,3 % (soit 5,0 % en moyenne)

76 %

Taux d’occupation (2)

Bureaux

31/12/2017

Experts

Jones Lang LaSalle

9 % des actifs (1) visités il y a moins de 24 mois 91 % des actifs (1) visités il y a + de 24 mois

Date des dernières visites

Type de détention

2 actifs détenus en copropriété

Valeur d’expertise hors droits

42,3 M€

Valeur dans les comptes consolidés 40,6 M€ L’écart de 1,7 M€ s’explique par l’application de la norme IFRS 5 car les deux immeubles sont détenus en vue de la vente. Taux de capitalisation 5,7 % Taux de rendement net 5,3 % Taux d’occupation (2) 78 %

(1) En valeur au 31 décembre 2017. (2) Rapport entre les surfaces louées et les surfaces disponibles à la location dans les immeubles en exploitation, au 1 er janvier 2018.

M.R.M. DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2017

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