MRM_DOCUMENT_REFERENCE_2017

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Renseignements concernant l’activité de M.R.M.

Présentation de la Société

Centres commerciaux Centres commerciaux : une offre neuve qui diminue

l’avantage multiple de combler la vacance, de préparer les commercialisations sur des baux classiques et d’assurer une réserve de revenus additionnels. En réaction, les enseignes ont fortement élevé leur niveau d’exigence, tant financier que stratégique. Les clauses de co- tenancy , si elles ne sont pas toujours formalisées, restent un élément important dans la négociation avec les bailleurs. Cette recherche de l’emplacement idéal contribue à allonger les délais de commercialisation, y compris sur les meilleurs sites. Retail parks Plus de 470 000 m² ont été inaugurés en 2017 en retail parks et parcs d’activités commerciales périphériques répartis sur une quarantaine de sites. De même qu’en 2016, les créations sont restées grandement majoritaires et ont contribué à près de 90 % des ouvertures réalisées en 2017. […] Le pipeline pour 2018 s’annonce à nouveau bien rempli, avec en stock une prévision de plus de 750 000 m² de surfaces périphériques à développer sur une soixantaine de sites, dont Les Promenades de Brétigny développé par Immochan au sud de l’Ile-de-France. La part des créations devrait rester encore largement majoritaire avec près de 80 % des surfaces prévues, certaines venant en complément de centres commerciaux existants. […] Des leviers de valorisation locative Stimulées par une demande vigoureuse de la part des enseignes, les valeurs locatives des retail parks de nouvelle génération ou des zones commerciales périphériques de premier ordre maintiennent leur niveau sur l’ensemble des segments de surface, voire s’orientent à la hausse sur les emplacements les plus recherchés. Sur les localisations secondaires et les zones commerciales de second ordre, la situation est plus complexe, notamment pour les petites surfaces qui sont plus difficiles à commercialiser en raison d’une demande encore assez limitée, de même que les très grandes surfaces, les acteurs étant peu nombreux sur le marché. Les enjeux : un potentiel à exploiter L’image historique de l’offre périphérique est en train de monter en gamme avec l’avènement des retail parks de nouvelle génération qui intègrent une plus grande variété d’acteurs et d’activités. Le mix-merchandising tend à se diversifier même si les bailleurs peinent encore à faire venir une offre de type shopping de plus grande qualité sur des formats plus réduits, ce qui implique un changement de paradigme dans tous les aspects de la commercialisation ( mix des façades MS/boutiques, gestion des univers, etc.). L’un des enjeux majeurs des bailleurs sera donc de préserver un niveau de valeur locative attractif tout en intégrant des acteurs qui se développent traditionnellement sur le format boutique.

En ce qui concerne les centres commerciaux, l’année 2017 aura été moins active que les précédentes. Malgré la flambée d’inaugurations réalisées entre octobre et novembre, le cumul annuel des livraisons s’élève à près de 280 000 m², soit environ un quart de moins qu’en 2016. Sur l’année, les extensions et restructurations de sites, en hausse depuis 2016, l’ont à nouveau emporté sur les créations pures, signe d’un marché qui arrive à maturité. Ces dernières totalisent 46 % des m² livrés en 2017 alors qu’elles dépassaient 80 % en 2015. L’extension de deux centres supra-régionaux de la même génération auront marqué l’année : Val d’Europe au deuxième trimestre, et Carré Sénart en fin d’année. Ces deux réalisations ont contribué à augmenter la part de l’Ile- de-France dans l’apport de surfaces nouvelles, passée de 16 % en 2016 à 22 % en 2017. Les créations pures ont été matérialisées par plusieurs opérations d’envergure dont l’ouverture de Muse en centre-ville de Metz mi-novembre, et celle du centre commercial Atrium à Sarrola-Carcopino en Corse quelques semaines plus tôt. […] L’année 2018 devrait apporter près de 250 000 m² supplémentaires au parc existant, un peu moins qu’en 2017, avec un retour des créations de nouveaux projets. Résistance des valeurs locatives Les tendances constatées ces derniers mois semblent confirmer une solide résistance des valeurs locatives dans les centres super régionaux, qui restent des valeurs refuges pour les principales enseignes du marché. Même si les chiffres d’affaires suivent des trajectoires erratiques, la place est incontournable et, pour l’instant, peu remise en question. La tendance est différente pour les pôles secondaires, pour lesquels les stratégies des enseignes se résument quasi exclusivement à la performance. Pour certaines catégories de commerces, les valeurs locatives se négocient à la baisse. Les moyennes surfaces montrent des signes de vulnérabilité, quelle que soit la catégorie de centre, le marché étant plus limité sur ce créneau de surfaces. Face à une offre concurrentielle qui se renforce, les bailleurs mettent en place des stratégies défensives grâce à des leviers d’ordre financier ou opérationnel. Ainsi, les bailleurs n’hésitent plus à s’engager dans des montages plus complexes en accordant aux candidats preneurs, fit out , variable pur, forfaits, voire exonérations de charges, ou loyers progressifs… Autre stratégie actionnée par les propriétaires : la généralisation des revenus d’origine éphémère avec la commercialisation de kiosques ou pop-ups , et le recouvrement de specialty leasings . Ces revenus, certes non récurrents, constituent néanmoins Les enjeux : combiner occupation, flux et revenus

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M.R.M. DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2017