MRM_DOCUMENT_REFERENCE_2017

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Renseignements concernant l’activité de M.R.M.

Présentation de la Société

Présentation de la Société

1.4

Les données de marché présentées dans cette section sont issues d’études publiées par CBRE et Cushman&Wakefield.

Le lecteur pourra se référer au paragraphe 1.3 du rapport de gestion figurant en section 3.6 du présent Document de Référence, afin de compléter certains éléments de présentation du groupe M.R.M.

1.4.1 Présentation générale de l’activité

M.R.M., en tant que société foncière, a pour objet l’acquisition, la détention, la valorisation, la location et l’arbitrage d’actifs immobiliers. Le Groupe détient un portefeuille comportant des biens stabilisés et des biens faisant l’objet d’un plan de valorisation. La croissance repose sur le développement des revenus locatifs par l’amélioration du taux d’occupation des immeubles et la baisse des charges immobilières, la valorisation des immeubles et sur la combinaison du développement interne et de la croissance externe. Le Groupe opère sur les marchés de l’immobilier de commerce et de l’immobilier de bureaux, qui présentent chacun des caractéristiques qui leur sont propres. Ces métiers requièrent une connaissance fine des marchés de l’investissement et de la location, de la réglementation et enfin de l’environnement concurrentiel. Immobilier de commerce L’immobilier à usage de commerce représente un segment de marché bien spécifique s’inscrivant dans un secteur économique et réglementaire particulier. L’évolution de ce marché fait l’objet d’un développement spécifique au paragraphe 1.4.2. « Le marché de l’immobilier en 2017, le segment des commerces ». Le développement du commerce et de la distribution se caractérise notamment par la résistance des zones commerciales périurbaines et par des opérations de rénovation d’équipements existants de centre-ville. Par ailleurs, la taille et les facteurs démographiques du marché français sont favorables au développement de chaînes de magasins d’enseignes nationales et internationales. Par ailleurs, l’e- commerce connaît un fort développement et représente un canal de distribution significatif dans certains secteurs de consommation (billetterie de voyage, produits électroniques et culturels…). Le commerce alimentaire conserve une place importante dans la distribution française eu égard aux comportements spécifiques du consommateur français dans ce secteur. Ces enseignes sont aujourd’hui implantées dans la majorité des grandes villes de l’Hexagone et entament maintenant un maillage plus fin du territoire en ouvrant des points de vente sur des zones de chalandise de plus petite taille, tout en restant opportunistes sur les conditions d’entrée compte tenu du contexte économique peu favorable.

Les rapports de forces entre locataires et bailleurs sont déterminés par l’importance de la propriété commerciale et du fonds de commerce, qui appartient aux locataires et de ce fait induit une forte fidélisation des locataires, et la régulation de l’offre de locaux par le dispositif d’autorisation préalable à toute ouverture de moyenne ou grande surface, régi par le droit de l’urbanisme commercial. Celle-ci est suivie avec attention par les différents intervenants sur ce marché. En conséquence, les investissements en murs commerciaux subissent d’une manière plus limitée les effets de vacance que peuvent connaître les autres secteurs de l’immobilier. Dans un contexte de forte variation de l’indice du coût de la construction (« ICC ») qui était l’indice traditionnellement utilisé, la réglementation a imposé l’utilisation d’un nouvel indice : l’indice des loyers commerciaux (« ILC ») qui intègre certains indicateurs d’activité commerciale en volume pour pondérer l’indicateur de l’ICC. L’environnement concurrentiel de la Société se caractérise par la domination de grandes sociétés foncières cotées d’envergure nationale ou internationale, spécialisées en immobilier de commerce, telles qu’Unibail-Rodamco, Klépierre, Mercialys ou Altaréa, au côté desquels on trouve de nombreux autres opérateurs tels que les foncières de groupes d’hypermarchés, les foncières patrimoniales, les foncières spécialisées de petite et moyenne taille, les fonds d’investissement et autres véhicules dédiés. Immobilier de bureaux Sur le segment de l’immobilier de bureaux, la demande est très concentrée sur Paris et sa périphérie, et dans une moindre mesure sur les plus grandes villes de province. L’évolution de ce marché fait l’objet d’un développement spécifique au paragraphe 1.4.2. « Le marché de l’immobilier en 2017, le segment des bureaux ». À l’investissement, les indicateurs phares comprennent notamment le volume des biens échangés et l’évolution des taux de capitalisation utilisés pour valoriser les biens. Le taux de vacance et l’évolution des valeurs locatives sont deux critères essentiels sur le marché locatif. Bien que les cycles des marchés locatifs et d’investissement présentent des décalages, certains de leurs déterminants sont communs.

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M.R.M. DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2017