GECINA_Document_de_reference_2017

03

COMPTES CONSOLIDÉS Annexe aux comptes consolidés

3.5.3

MÉTHODES COMPTABLES

Patrimoine immobilier

3.5.3.1

valeur comptabilisée ne doit pas faire l’objet d’une dépréciation. L’impact est comptabilisé en variation de juste valeur. La juste valeur est déterminée par les experts sur la base de l’évaluation du prix de sortie de l’immeuble, déduction faite de l’ensemble des coûts directs et indirects liés à l’opération de développement qui restent à engager. Le Groupe estime qu’un immeuble en cours de construction peut être évalué de façon fiable à la juste valeur au commencement des travaux et lorsque sa commercialisation est avancée. En tout état de cause, la mise à la juste valeur est réalisée lorsque l’actif est hors d’eau. Néanmoins, lorsque l’actif est d’ores et déjà loué et que la signature des marchés de travaux est suffisamment avancée pour estimer avec fiabilité le coût de la construction, la mise à la juste valeur de l’actif en développement pourra être réalisée. Méthodologie d’évaluation Chaque actif immobilier est évalué séparément par un expert indépendant. Toutefois, les experts utilisent les mêmes méthodes d’évaluation, décrites ci-dessous. Dans le cadre de leur mission, les experts immobiliers évaluent les immeubles hors droits, hors taxes et hors frais. Ils respectent en cela la position de l’Afrexim (1) et retiennent les taux suivants : 1,8 % de frais d’actes pour les immeubles en TVA ; ■ de 6,9 % à 7,5 % de frais et droits d’enregistrement pour ■ les autres immeubles. L’actif est évalué à sa juste valeur de marché qui correspond au prix auquel sa vente pourrait être effectuée entre des parties bien informées consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normales, sans prendre en compte les considérations de financement à la date de l’évaluation. La valeur retenue dans les Comptes consolidés La juste valeur de chaque actif est déterminée à partir des résultats des trois méthodes suivantes : méthode dite par comparaison, par capitalisation du revenu net et par actualisation des flux futurs – DCF. La moyenne arithmétique simple de ces trois méthodes est retenue. Dans le cas où une différence entre le résultat des trois méthodes atteint ou dépasse 10 %, l’expert a la possibilité de déterminer la valeur la plus pertinente. Méthode par comparaison directe : cette méthode ■ consiste à comparer le bien faisant l’objet de l’expertise à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à des dates proches de la date d’expertise. Méthode par capitalisation du revenu net : cette méthode ■ consiste à retenir un revenu constaté ou potentiel puis à le capitaliser sur la base d’un taux de rendement attendu par un investisseur pour un même type d’actif. L’assiette de revenus est généralement constituée, soit par le loyer annuel net hors taxes et hors charges locatives, soit par la valeur locative de marché. Pour les locaux occupés l’expert procède à une analyse bail par bail des conditions juridiques, financières et du marché de location. Pour les locaux vacants, la valeur locative de est la valeur hors droits. a) Immobilier de bureaux

Immeubles de placement (IAS 40) 3.5.3.1.1 Les immeubles détenus durablement et destinés à être mis en location dans le cadre de contrats de location simple, et/ou détenus pour valoriser le capital, sont considérés comme des immeubles de placement. Lors de leur acquisition, les immeubles de placement sont inscrits au bilan pour leur valeur d’acquisition frais et droits inclus. Les temps des équipes opérationnelles directement attribuables aux cessions, mises en location et projets en développement sont suivis et valorisés puis, le cas échéant : (i) capitalisés pour leur part consacrée aux projets en développement, études, ou actions de commercialisation ; (ii) enregistrés en résultat de cession dès lors qu’ils se rapportent à des actions préparatoires à la vente. Les frais financiers liés aux opérations de construction ainsi que les indemnités d’éviction, versées dans le cadre de restructurations d’immeubles, sont immobilisés. Gecina a opté pour la valorisation de ses immeubles de placement à la juste valeur telle que définie par la norme IFRS 13 ( cf . Note 3.5.3.1.2). La société a choisi, par convention, de retenir dans les Comptes consolidés la valeur bloc des immeubles comme juste valeur des immeubles de placement. Cette valeur bloc s’entend hors droits de mutation et est déterminée par des experts indépendants (au 31 décembre 2017 : CBRE Valuation, Cushman & Wakefield, Crédit Foncier Expertise, BNPP Real Estate, Catella Valuation Advisors, Christie & Co et Euroflemming Expertise) qui valorisent le patrimoine du Groupe dans une perspective de détention durable au 30 juin et au 31 décembre de chaque exercice et qui prennent en compte les travaux immobilisés. Les expertises sont réalisées conformément aux règles de la profession d’expert immobilier en utilisant les méthodes d’évaluation de la juste valeur de chacun des actifs, conformément aux prescriptions de la charte de l’expertise en évaluation immobilière. Gecina valorise l’ensemble de ses actifs à partir d’une expertise indépendante. La variation de la juste valeur des immeubles de placement est inscrite au compte de résultat. Ces immeubles ne font par conséquent l’objet ni d’amortissements ni de dépréciations. Le compte de résultat enregistre sur l’exercice la variation de la juste valeur de chaque immeuble déterminée de la façon suivante : valeur de marché n – (valeur de marché n - 1 + montant ■ des travaux et dépenses capitalisés de la période n). Les immeubles de placement en cours de réaménagement sont comptabilisés à la juste valeur. Les immeubles en construction ou acquis en vue de leur restructuration ou faisant l’objet d’une restructuration, sont comptabilisés à la juste valeur lorsque celle-ci peut être évaluée de façon fiable. Pour le cas où la juste valeur ne pourrait être déterminée de manière fiable, l’immeuble est comptabilisé à sa dernière valeur connue augmentée des coûts éventuellement immobilisés sur la période. Lors de chaque arrêté, un test d’ impairment permet d’attester que la

Association française des sociétés d’expertise immobilière. (1)

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